Filho mais velho assume o apartamento após a morte da mãe, paga R$ 180 mil em condomínio e IPTU ao longo de 15 anos e acaba ficando com 100% do imóvel

Quando uma mãe morre deixando um apartamento para vários filhos, o imóvel passa a integrar a herança e, até a partilha, pertence aos co-herdeiros. A situação pode mudar quando apenas um deles permanece no local durante muitos anos, age como proprietário e não enfrenta oposição dos demais. No direito brasileiro, esse cenário pode abrir caminho para a usucapião entre herdeiros, mas pagar sozinho R$ 180 mil em despesas não garante automaticamente a propriedade integral.

Como um imóvel herdado por vários irmãos pode acabar pertencendo a apenas um?

Com a abertura da sucessão, os bens são transmitidos aos herdeiros e permanecem em condomínio enquanto não houver partilha. Isso significa que o filho mais velho não passa a ser dono exclusivo do apartamento simplesmente porque ficou morando nele depois da morte da mãe.

O Superior Tribunal de Justiça admite, porém, que um herdeiro adquira por usucapião a parte pertencente aos demais quando consegue demonstrar posse exclusiva, comportamento de verdadeiro proprietário, cumprimento do prazo legal e ausência de oposição. Entre os elementos normalmente relevantes estão:

• Posse exercida exclusivamente pelo herdeiro;
• Ausência de compartilhamento do imóvel com os demais;
• Comportamento público de dono perante terceiros;
• Longo período sem contestação dos outros proprietários;
• Existência de atos concretos de administração e conservação.

Os 15 anos de posse podem ser suficientes para pedir usucapião?

O artigo 1.238 do Código Civil prevê a usucapião extraordinária para quem possui um imóvel como seu durante 15 anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé. O prazo pode ser reduzido para dez anos quando o possuidor estabelece no local sua moradia habitual ou realiza obras ou serviços de caráter produtivo.

No caso de um herdeiro, entretanto, o tempo sozinho não resolve a questão. É necessário demonstrar em que momento a ocupação deixou de representar apenas o uso de um bem comum e passou a caracterizar uma posse exclusiva com intenção de dono em relação às quotas dos outros irmãos.

Pagar R$ 180 mil de condomínio e IPTU prova que o apartamento é dele?

Não isoladamente. O pagamento de condomínio, IPTU, reformas e outras despesas pode funcionar como evidência de que aquele herdeiro administrava o imóvel sozinho, mas esses comprovantes precisam ser analisados ao lado de todo o restante da situação.

Documentos que podem ganhar importância em uma disputa incluem:

Por que a falta de oposição dos irmãos é tão importante?

Para a usucapião, não basta ocupar fisicamente o imóvel. A posse precisa ocorrer sem oposição durante o período exigido. Se os irmãos cobram aluguel, pedem a venda do apartamento, exigem acesso, ajuízam ação ou demonstram que continuam exercendo seus direitos sobre o bem, essas circunstâncias podem impedir a caracterização da posse necessária.

O silêncio também precisa ser interpretado dentro do contexto. Permitir que o irmão permaneça temporariamente no apartamento por tolerância familiar não é necessariamente o mesmo que aceitar que ele exerça domínio exclusivo. Por isso, a análise costuma se concentrar em descobrir quando e como ocorreu uma mudança clara na natureza da posse.

O fato de existir inventário impede o filho de buscar 100% do imóvel?

A existência da herança ou até de um processo de inventário não elimina, por si só, a possibilidade de usucapião. A jurisprudência do STJ reconhece que um co-herdeiro pode pedir a declaração da propriedade exclusiva quando preencher os requisitos legais.

Isso acontece porque, antes da partilha, os direitos sobre a herança seguem regras semelhantes às do condomínio. Um condômino pode, em determinadas circunstâncias, adquirir por usucapião as quotas dos demais, desde que deixe de exercer uma posse compatível com a copropriedade e consiga provar que passou a possuir o bem exclusivamente como dono.

O que pode fazer o filho mais velho realmente ficar com todo o apartamento?

Imagine que, depois da morte da mãe, o filho permaneça no imóvel por 15 anos, pague sozinho R$ 180 mil em condomínio e IPTU, faça reformas, mantenha o apartamento, aja publicamente como proprietário e nunca receba qualquer oposição dos irmãos. Se as provas demonstrarem posse exclusiva com intenção de dono durante o prazo legal, existe fundamento para que ele peça judicialmente o reconhecimento da usucapião sobre a totalidade do bem.

O resultado, portanto, não decorre simplesmente do valor gasto nem do fato de ser o filho mais velho. O ponto decisivo é a qualidade da posse mantida durante todos esses anos. Quando os requisitos são comprovados, um imóvel que começou como patrimônio comum da família pode terminar registrado integralmente em nome daquele herdeiro que exerceu sozinho, de forma contínua e sem oposição, os poderes típicos de proprietário.