Proprietário impõe aumento abusivo de 40% no aluguel fora do índice do contrato e Justiça anula reajuste com restituição de cobrança a mais

A renovação de contratos de locação residencial costuma virar um pesadelo no orçamento quando o proprietário tenta impor aumentos arbitrários fora da inflação. A Justiça anulou o reajuste abusivo de 40% aplicado por um locador e determinou a devolução imediata de todos os valores cobrados em desacordo com o contrato.

O dono do imóvel pode aumentar o aluguel no valor que quiser no fim do ano?

Muitos proprietários acreditam que, ao término de 12 meses, têm a liberdade de fixar qualquer novo valor sob a ameaça de mandar o inquilino embora. O Artigo 18 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece que a fixação de novo valor de aluguel só é válida mediante mútuo acordo formal entre as partes.

Sem a concordância do morador, o reajuste anual é limitado rigorosamente ao índice oficial estipulado na cláusula de reajuste do contrato (como IPCA ou IGP-M). A imposição unilateral de 40% viola a boa-fé objetiva e configura abuso de direito (Artigo 187 do Código Civil).

Por que a Justiça mandou devolver os valores cobrados acima do índice?

Quando o inquilino é coagido a pagar o boleto inflacionado por medo de ser colocado na rua, ocorre a figura jurídica do pagamento indevido. O Artigo 876 do Código Civil impõe a quem recebeu o que não devia o dever de restituir.

A sentença condenou o proprietário a devolver toda a diferença cobrada a mais corrigida pela tabela do tribunal, com juros de mora de 1% ao mês desde cada desembolso. A cobrança que viola o contrato não gera direito adquirido ao locador.

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Como o reajuste correto deve ser calculado na prática?

O cálculo legítimo do aluguel residencial aplica a variação percentual acumulada dos últimos 12 meses do índice previsto no documento assinado. Se o índice pactuado registrou variação de 4%, aplicar 40% representa uma cobrança 10 vezes maior que a autorizada.

Para visualizar a diferença gritante entre a inflação contratual e o aumento arbitrário imposto na prática, examine a comparação a seguir:

O que fazer quando a imobiliária ameaça com despejo se você não aceitar o aumento?

Ceder à pressão verbal da imobiliária ou aceitar pagar o boleto reajustado sem ressalvas pode dificultar a cobrança futura na Justiça. O inquilino deve registrar sua discordância imediatamente por escrito antes do vencimento.

Para se proteger contra cobranças ilegais e barrar o despejo infundado, siga o seguinte roteiro jurídico:

• ✉️ Contranotificação formal por e-mail: Rejeite o percentual de 40% citando a cláusula do índice oficial e o Artigo 18 da Lei 8.245/91.
• 🏦 Depósito do valor correto: Se a imobiliária recusar emitir o boleto no valor correto, faça a consignação bancária extrajudicial.
• ⚖️ Ação de repetição de indébito: Cobrança judicial no Juizado Especial Cível para devolução em dobro ou simples do que pagou a mais.

Quando é permitido pedir uma ação revisional de aluguel na Justiça?

Nem sempre o valor do aluguel fica congelado na variação da inflação anual. A legislação prevê um mecanismo equilibrado para ajustar valores defasados tanto para cima quanto para baixo.

Segundo o Artigo 19 da Lei do Inquilinato, proprietário ou inquilino podem pedir a revisão judicial após 3 anos de vigência do contrato, conforme detalhado nas perguntas técnicas a seguir:

Contrato de aluguel não pode ser alterado por capricho de uma das partes. A lei protege o locatário contra reajustes abusivos fora dos índices oficiais e garante a devolução de qualquer centavo cobrado a mais.